蘇州寫字樓圖鑒

原文標題：蘇州寫字樓圖鑒

蘇州寫字樓圖鑒(圖1)

上周的5個工作日，我和同事大概有一半時間用來實地考察了蘇州和昆山的寫字樓項目。蘇州主要去了蘇州工業園區，昆山則主要是在昆山南站附近，以及昆山城西和城東。

一方面是因為我們有個老客戶想要在蘇州工業園區或昆山城區買個500~800平的寫字樓（如有品質較好的該片區寫字樓在售面積的朋友，也歡迎提供資訊，重謝）。

另一方面則是出于職業的關系，我們對于同在長三角高鐵站沿線的昆山和蘇州的寫字樓市場十分感興趣，一直想找個機會去了解了解市場。

于是乎我們前幾天頂著40度的高溫以及不厭其煩的核酸檢測，大致把蘇州園區和昆山城區的寫字樓實地盤點了一遍。

蘇州寫字樓圖鑒(圖2)

【蘇州園區寫字樓概況】

這篇主要梳理的是蘇州，具體來說是蘇州工業園區湖東CBD和湖西CBD的主要寫字樓。

蘇州工業園區于1994年5月啟動。行政區劃面積278平方公里，其中中新合作區80平方公里。對比下上海虹橋商務區總規劃面積151.4平方公里，而初始規劃面積約86平方公里之后，就會知道蘇州工業園區的規劃面積之大，發展目標之豪橫。2021年，蘇州工業園區實現生產總值約3330億元（不含蘇相），妥妥的蘇州產業標桿。

蘇州工業園區的寫字樓主要集中在金雞湖的東岸和西岸，絕大多數樓宇都是開發商自持只租不售的。朝向以能看到金雞湖湖景為佳，在租金和售價上都高于同樓層其他朝向單元。這有點像上海的寫字樓，無論地處浦東還是浦西，都喜以江景為賣點。

湖西和湖東CBD類似于上海的浦西和浦東，湖西先規劃建設，然后發展的重心轉移至了湖東（工業園區的管委會也已搬至湖東）。湖東的寫字樓規劃有點小陸家嘴的意思，高樓林立，商業配套十分齊全。

我們從最高樓九龍倉國際金融中心開始，一路看了晉合廣場，還在建的環貿中心，協鑫中心，太平金融，豐隆中心，圓融金融中心，圓融時代廣場等等，也有幾個長的很像寫字樓的高樓走近一看卻是高端公寓或星級酒店，香格里拉，凱悅酒店，金匙望湖等等。

相比上海來說，蘇州的地鐵站間距很短，1號線時代廣場站往東500多米就是星湖街的地鐵站入口，再往東1200米就是南施街的地鐵站入口。而從南施街地鐵口到下一站鐘南街地鐵口大約2000米的馬路兩側，遍布著各個銀行的總部大廈及蘇州工業園區的各部門行政大樓。

目前湖西也好，湖東也好，絕大多數的寫字樓都是只租不售的，少數樓齡較老的寫字樓前幾年竣工后已經散售，所以二手寫字樓市場不時會有面積出售。出租行情多在3~5元/㎡·天（按照蘇州慣例算法則是90~150元/平·月），物業費普遍比上海的寫字樓便宜，多在12~25元/平·月。

蘇州寫字樓圖鑒(圖3)